物业服务信托系列研究(二)： 物业服务信托管理逻辑分析

　　物业信托模式通过实现管理权与收益权相分离，明确小区各利益方法律关系，构建以业主利益最大化为旨归的小区治理共同体，从制度机制上化解居民小区治理矛盾。

　　（一）核心逻辑

　　物业信托模式的核心逻辑在于调整小区各利益方法律关系，构建以业主利益最大化为旨归的小区治理共同体，从制度机制上化解居民小区治理矛盾。区别于传统包干制以买卖关系为基础，信托制以《信托法 》《合同法》和《物权法》框架下业主和物业企业的信任为基础，在这种关系中，委托人是将财产权拆开后分别给予受托人与受益人，即管理权和收益权分离。

　　（二）参与主体

　　与一般物业服务中双方订立合同不同，“信托制”有三方主体或还可以设立第四方主体：

　　1.委托人即业主（业主大会），委托人拥有住宅小区的财产权利和财产的共同管理权利即物业管理 权利。

　　2.受托人即物业企业、信托公司 ，受托人按照委托人在合同中约定的目的，以自己的名义管理受托财产。

　　3.受益人（每个业主），受益人享有财产管理的利益（安全、舒适及可能的资金分红等）的同时，享有部分委托人的权利，特别是对委托管理事务的全部信息的知情权和对受托人过失的诉权等。

　　4.监察人，信托监察人有权以自己的名义为维护业主利益提起诉讼或者实施其他法律行为，不必再召开业主大会来获得授权。这大大简便了维护业主共同利益的程序和降低了成本。小区所在社区党组织成员、居民委员会成员、律师、会计师、人大代表、政协委员等公众人物均可作为监察人，他们和业主一样能充分了解小区物业管理事务处理过程中的任何信息。

　　（三）管理基础

　　一是实现共有资金的公共属性与物业企业有效隔离。物业费用以专户形式运作，专款专用让物业企业不可能通过降低物业维护品质来获利。要想获得应有的利润，物业企业只有通过用心服务，才能提高每月业主的物管费缴纳率。

　　二是给予受益人知情权与监督权，打破包干制黑箱。每个业主均有对管理服务全过程的财务情况、管理服务标准、管理服务记录等一切信息完整的知情权。《信托法》赋予单个受益人权利，合同约定任何业主个人都有权对物业服务提出质询，且物业企业负有自我举证责任，业主个人对物业企业侵权或错误行为享有提起诉讼权，诉讼结果对全体业主有效。

　　三是理顺业主与物业企业利益关系。物业企业在利他原则下工作并获得公开的、符合市场条件的、有尊严的酬金（固定金额或百分比），年度物业费的结余由业主享有，避免了物业企业与业主的利益冲突。

　　四是通过信托安排实现社区共治。基于《信托法》赋予监察人的权益，社区和小区党组织作为物业信托模式的监察人，享有与业主受益人同等的监督和起诉权，从而有效置入党组织领导和监督小区事务的渠道，将小区治理的主体从业主与物业企业的二元对立，转变为社区、小区党组织、业主、物业企业、信托公司多方的合作共治关系，还为专业社会服务组织、律师事务所、会计师事务所等政治力量和社会力量有序介入小区共同治理提供了合法渠道，重构了小区治理多元共治格局。