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信托助力房地产高质量发展专题 【业内声音】信托纾困基金助力化解房地产风险


编者按:

近年来,针对房地产行业发展,国家陆续出台一系列政策措施。在助力房地产行业高质量发展方面,信托可以发挥独特的价值与作用。《中国银行保险报》邀请行业高管、专家就信托助力房地产高质量发展建言献策。

□朱勇

化解房地产行业风险,是目前需要解决的问题。为助力房地产行业脱困,需要进一步完善政策工具箱,探索更多的解决路径。信托公司发挥信托制度优势,牵头设立纾困基金,可以打造示范效应,成为当前房地产行业纾困的重要途径。

纾困基金起源于20世纪80年代的美国,为了救助陷入经营困境的企业,金融机构和投资人成立纾困基金为受困企业提供股权资金,缓解企业短期资金压力,通过资产重组等方式优化企业资产负债结构,降低杠杆率,并派驻人员输出专业管理,帮助企业摆脱经营困境。纾困基金的作用包括提供短期周转资金、资产重组和通过股权连接作用输出优质管理。信托公司解决房地产风险项目采用过类似纾困基金的方式,取得了较好的效果。比如,搭建母子基金的模式为受困企业和项目注资,信托计划认购有限合伙的劣后级份额,由其他资管机构包括AMC和其他投资公司等解决优先级资金,由信托公司关联公司或者其他第三方负责项目开发建设,顺利盘活了资产,实现项目成功退出。

股权投资撬动杠杆效应

信托公司牵头纾困基金的优势是股权投资撬动杠杆效应,缓解受困企业短期现金压力。

对于受困房地产企业,集团层面间接融资渠道较难打开,信托公司可以设立纾困基金直接控制集团及下属地产项目公司股权,运用股权投资带动其他资金联动,以较少的股本投入带动其他股权投资和债权资金。股权投资可以补充房地产企业净资产,优化企业资产负债结构,改善企业基本面,快速恢复企业正常经营。

部分房地产企业境外债的解决,就是通过债转股的方式,改善了房地产企业流动性,快速扭转预期。信托公司通过纾困基金可以简化债转股的程序、提高效率。通过纾困基金对资产重组,让优质资产尽快整合,通过销售、出租等方式促进优质资产快速产生现金流,解决房地产企业短期现金流不足的问题。

厘清各方利益关系

房地产企业陷入经营困境后普遍存在较多问题。房地产企业内部项目管理权、项目资金管理权限失衡,与外部债权人、上下游公司关系错综复杂,甚至可能存在隐藏的或有债务。信托制度具备资产整合、资产隔离、股债结合等优势,信托公司牵头纾困基金可以更好地平衡各方利益关系,形成利益共同体,解决债务重组普遍存在的处理周期长的问题,达到更好的纾困效果。

信托公司设立纾困基金,发挥资产管理、整合服务等功能,可以为不同项目量身定制适合的纾困方案。投前,信托公司可以牵头中介机构对受困企业进行详细尽职调查,评估资产真实状况。信托公司凭借信托财产权独特优势,可以隔离房地产企业的优质资产和劣质资产。集团与项目公司、项目公司与主要资产通过实现资产隔离,评估剩余土地储备、未售货值,加速盘活有价值资产。

快速盘活资产

当前,部分房地产企业将被淘汰出局或者被并购重组,行业集中度不断提高是大势所趋。盘活资产的两种主要途径为资产证券化和并购重整,资产证券化是日本在发生地产危机后信托行业主要的业务构成,也是解决房地产行业风险的重要途径之一。

信托公司可以发挥过去投融资业务中积累的客户资源和丰富的投融资经验,与地方政府、地方国企及各类机构合作,通过联合设立基金等模式,收购房地产公司股权,为房地产企业收并购提供配套服务和资金。信托公司可以通过纾困基金收购受困资产,对资产改造升级后转变为可产生稳定现金流的租赁住房或者保障性住房,通过发行REITs等资产证券化方式实现退出。

化解行业痛点

过去,各国政府和金融机构曾多次尝试使用纾困基金的方式解决阶段性风险隐患,如地方政府为了解决民营上市公司股票质押、地产保交房均牵头成立过纾困基金。总结纾困基金的痛点主要有两点,一是资金退出渠道是否通畅,二是资金来源是否广泛。信托公司牵头纾困基金可以在一定程度上解决上述两个痛点,信托收益权可以实现灵活转让,解决资产流动和流转的问题。信托特有的股债结合的模式,可以吸引追求股权投资超额收益和固定收益稳定回报的不同投资人提供合适的资管产品,有利于吸引不同风险偏好的资金和年金等长期资金投入房地产纾困中。

综上,信托公司利用灵活的信托制度和股权投资优势,可主导设立纾困基金助力房地产企业摆脱困境,相关部门可以给予一定资金和政策支持,如给予信托公司资产证券化等业务平等参与的资格。信托公司牵头房地产纾困基金,可以快速改善房地产经营困境,扭转当前房地产市场局面。

(作者系华鑫信托党委书记、董事长)


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