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房地产信托有哪些法律风险 ?


 一、房地产信托建设项目欺诈的法律风险

房地产信托建设项目欺诈,是指房地产开发商通过伪造文件骗取土地使用权证和工程建设许可,进而向信托公司提供虚假的项目建设方案、虚假担保以骗取房地产信托资金的行为。信托公司由于尽职调查不够充分,未能及时发觉骗局而投入信托资金,最终导致自身及投资者权益受损。房地产项目诈骗案在我国屡见不鲜。

2011年爆发的银川“燕京华府”房地产项目诈骗案,即是此类案例的典型,涉案金额高达一亿元,陕西中机东信公司负责人李飏一审被判处无期徒刑。由于房地产项目建设资金巨大,使得很多不法开发商不惜铤而走险。如果信托公司未能及时发现房地产项目的诈骗情形,导致信托资金被开发商骗走,就会面临向投资者承担高额赔偿的责任。

二、信托计划未按委托人规定设立的法律风险

信托计划未按规定设立主要表现在两方面:一是委托人在设立信托时信托资金来源不合法,二是信托公司对预期收益作出承诺。

根据我国《信托法》第十一条规定,委托人以非法财产或者本法规定不得设立信托的财产设立信托,信托无效。同时根据《信托公司集合资金信托计划管理办法》第十一条第二项的规定,信托公司出具的认购风险说明书应载明如下内容,即委托人应当以自己合法所有的资金认购信托单位,不得非法汇集他人资金参与信托计划。由此可见,在信托计划设立时,委托人有义务确保信托资金属自己合法所有,同时信托公司在信托计划推介时必须以文字形式向投资人进行说明。否则,信托计划的设立存在违规甚至无效的法律风险。

除此之外,信托公司向投资人承诺信托受益也是信托计划设立时的另一法律风险。依据《信托公司集合资金信托计划管理办法》第八条的规定,信托公司推介信托计划时,不得以任何方式承诺信托资金不受损失,或者以任何方式承诺信托资金的最低收益。但实践中,为了吸引投资者参与信托计划,信托公司有时会对预期收益向投资者做出承诺。这会导致信托计划被监管部门认定为违规设立的风险。

三、信托资金被违规使用的法律风险

信托资金的使用不仅要遵从信托财产独立性原则,符合信托目的,而且其投资方向和投资策略必须与信托计划的约定相一致。但现实生活中,信托资金被挪作他用的情况却时有发生。安信信托浙江金磊房地产信托计划的信托资金被项目公司挪用于偿还高利贷欠款,而中诚信托于2011年设立的诚至金开信托计划,也存信托资金被非法挪用的情况。一旦发生此类情形,信托资金的本金安全和未来收益都将面临巨大风险,信托公司就会面临向投资者承担赔偿责任的潜在风险。

四、信托担保难以起到担保作用的法律风险

房地产信托在设立之时,信托公司不仅会对建设项目进行严格审查,同时在信托计划发行以后,也会要求项目公司对信托产品进行抵押担保,从而控制项目风险,以期信托资金和收益能按时回收。常见的担保手段包括建设项目及土地使用权抵押担保、股权质押、债权担保,甚至还有个人或企业的连带保证。

上述担保措施看似完备,但仍不能完全排除房地产信托的风险隐患。根本原因在于,信托担保本身即存在形同虚设的风险。以建设项目及其土地使用权抵押担保为例,房地产信托资金及收益的回收,取决于建设项目的竣工验收并取得销售收入。如果房地产开发商因各种原因未能及时竣工并进行销售,信托资金及收益的回收就无法实现。此时,投资者只能寄希望于抵押项目及土地自身的价值。但显而易见的是,未能按时竣工的工程的价值大大低于工程完工后进行销售或租赁所能取得的收益。抵押的设立虽能挽回一定的损失,但就已经产生的信托资金损失,信托公司仍面临着向投资者承担赔偿责任的潜在风险。

五、信托报酬不能按时得到偿付的法律风险

投资者投资房地产信托的目的便是获取高额的收益,而收益的取得都是以信托产品的兑付为前提,一旦发生兑付危机,信托公司需要向投资者承担的赔偿责任无疑是巨大的。而且,房地产信托的信托资金往往数额巨大,一次兑付危机极有可能导致信托公司破产。总体而言,房地产信托兑付危机的原因有以下两类:

一是项目公司违约。具体包括建设项目诈骗,项目公司将信托资金违规使用乃至侵占,项目公司因资金链断裂等原因不能按时完成项目工程建设,从而无法获得房地产建设收益等。

二是项目本身原因。因国家采取房地产调控措施、项目周边区域的规划发生变化、项目的设计定位存在偏差、项目品质存在瑕疵等原因,极有可能导致项目的销售、出租存在障碍。一旦出现上述情况,项目建设资金将无法及时回笼,信托资金和收益无法按时收回,便会导致兑付风险。

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