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规模骤降兑付承压 地产信托卖不动了


房地产信托正在遭遇自2010年一季度以来最为严峻的时刻。

根 据中国信托业协会公布的最新数据显示,投向房地产领域的信托资金,2015年二季度末的规模为1.32万亿元,相较今年一季度1.34万亿元的资金规模 “萎缩”了0.02万亿元;从占比来看,今年二季度为8.93%,比一季度减少了1个百分点,较去年同期下降1.79%,比前年同期下降0.19%,是信 托业协会有记录的22个季度以来的最低点。“由于今年前几个月市场预期房价继续下跌,销售低迷,去库存压力加大,一些开发商面临融资困难,房地产开发投资 的减速比我们预计得更快。1-4月房地产开发投资完成额累计同比增速为6%,比去年平均增速回落近5个百分点,与去年同期相比则下降了约10个百分点。” 上海易居房地产研究院研究员亢亚娟对经济观察报表示。

占比22个季度最低

2014 年以来,房地产市场有所降温,信托在房地产领域的投资规模逐步缩减;自去年11月至今年上半年,股市持续火爆进一步挤压了房地产信托发行量。据信托业协会 数据显示,今年一季度,新增信托总规模为14563亿元,较去年一季度13591亿元相比增长7.15%,较去年四季度18957亿元相比下降 23.18%。就同比来看,房地产信托新增出现负增长,而信托总规模新增是正增长,表明房地产信托的发展处于下行通道;从环比来看,房地产信托下滑程度明 显比信托总规模下滑幅度小。

2015年二季度数据显示,14.82万亿元资金信托依然主 要投向五大领域:工商企业、基础产业、证券投资、金融机构和房地产业。其中,房地产业作为资金信托的第五大配置领域,2015年2季度末的资金规模为 1.32万亿元,同比增长4.76%,环比下降1.49%;资金占比为8.93%,比2015年1季度的9.93%减少了1个百分点。

信 托业协会数据显示,2015年前房地产信托在信托资金投向的占比上一直保持在10%—11%区间内,而自今年一季度起,房地产信托的占比即跌破10%,今 年二季度降至连续22个季度以来的最低点。“去年后期开始,各家房地产公司就已经收缩房地产项目,现在的项目大多数都是存量,或者符合较高风控要求的产 品,可以预见,今年这个情况会持续下去,房地产业务没有阶段性增长的趋势。”用益信托工作室廖鹤凯对经济观察报表示。

今年,作为信托公司产品重要组成部分的地产信托颇受“冷宫”待遇。据用益信托网在线数据统计显示,截至2015年8月14日,今年成立的房地产信托产品数量为 507 只,共募集资金规模838.81亿,占全部集合资金信托募集规模的比重仅为8.93%。

这一规模较去年同期出现较大幅度的下降。数据显示,去年同期房地产信托规模为1648.33亿元,成立数量为 752 只。从规模角度分析,今年比去年骤降55.94%;数量上,今年比去年同期减少40.96%。

为何今年房地产信托规模、占比降幅颇大?

信 托网研究总监王仲春分析称,由于监管层宏观调控效果的显现,上半年房产销售市场比较低迷,开发商拿地意愿不强,随着社会融资成本的逐年上升,传导至信托行 业,导致房地产信托整个市场比较低迷;另外,上半年股市持续向好,信托公司加大了对证券投资类信托的发行力度,使传统(如房产信托等)非证券投资类信托融 资难度进一步提高;除此之外,房地产领域爆发的一系列风险项目,使得信托公司出于对交易对手的信用风险的考虑,适当规避了地产类信托业务,对于房地产信托 领域的配置减少。

不能排除信托公司或者是开发商将房地产信托设计成工商企业信托,以达到“围魏救赵”、曲线救国的目的,变相达到开发商的融资需求。

“目前,房地产企业可以通过基金子公司资管、券商资管、有限合伙私募基金等进行融资,由于这些类型的融资渠道没有像信托要求那么严格,也没有信托所谓的‘432’要求。”王仲春说。

所谓“432”要求,即项目的四证齐全、30%自有资金、房企开发资质为二级资质。

信 托资金对开发商的资金来源影响非常有限。截至2015年一季度末,今年开发商新增资金27892.30亿元,而根据信托业协会一季度数据显示,房地产信托 一季度新增规模只有1195亿元,信托占比只有4.28%,较去年四季度下降0.21个百分点,因此,信托资金对房地产开发商来说,只是杯水车薪,作用非 常有限。

虽然从数据上看,房地产信托规模及占比在下降,但房地产开发贷款却在上升。央行[微博]公布的今年上半年金融数据显示,6月末全国房地产贷款余额为16.16万亿元,同比增长19.2%,增速比上季度末高0.4个百分点,比上年同期高1.1个百分点。

“当前房地产贷款增速仍然较快,其中房地产(14.78, 1.34, 9.97%)贷款余额占全部贷款余额的20.8%,房地产贷款增速超过全部贷款增速5.2个百分点;上半年房地产贷款增加了1.54万亿元,同比多增2402亿元,房地产贷款增量占整个贷款增量的26.8%。”中国人民银行[微博]调查统计司司长盛松成透露。

下半年兑付承压

房 地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性,金融环境的变化直接影响房地产市场,其风险事件的暴露数量远高于其他领域信托项目。房地产开发商经 营情况更容易通过楼盘开发、销售进度观察出来,同时房地产开发涉及资金数量大,一旦出现问题,涉及的范围较广,更容易引起社会关注,进而通过公开渠道获得 的信息

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