哪些信托产品不要买？信托产品真的安全吗？

这年头，买股票，亏到割肉到骨头；买房，只见地产商整天宣传到天花乱坠，雷声不小，但房价就是不见涨；搞民间高利贷，街头到处倒闭的担保公司，还不能让你清醒？

于是，就有人盯上了信托。确实，这年头，到处都是风声鹤唳的，一直坚守“刚性兑付”的信托产品，成为不少投资人的首选项目了。

那么，信托产品真的安全吗？

客观而言，目前的投资环境下，相比股票的整天过山车，房产的只听雷声不见雨，一些不错的信托产品，确实值得投资人关注。

但其中的一类信托产品，则需要投资人警醒。因为，即便是打着“刚性兑付”旗号，售卖的所谓收益权（受益权）转让信托。

因为，这里面的很多信托产品，甚至可能成为一些“五证不全”的中小地产开发商的帮凶。

按照银监会的要求，贷款类信托必须严格执行“432”的监管规定，即，在“四证”(即国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证)不全之前不能给房地产开发商提供资金。

这可愁煞了一些中小开发商。为绕开这一规定，信托公司便以“受益权信托”或者“股权信托”等方式，为部分“四证”不全的房地产开发商提供资金。

所谓的受益权信托，某种程度上可以说是信托公司为绕开现行信托监管政策，打擦边球而设计出的交易结构。

在诸多业内人士看来，通过“受益权信托”等方式，为“四证”不全地产项目提供融资在业内实属常见，尽管有“擦边球”之嫌，但此前一直并未被视为违规，信托监管部门对这类模式开展的项目仍持许可态度。

从形式上来看，采取这种模式为房地产项目提供融资并非直接发放贷款，因而“合理”的绕开了监管部门的限制，使部分不具备信托贷款主体资格的地产商得以通过这种模式获取了融资。

但从实质上来看，其形成的就是一种借贷关系，整个项目开展过程就是由信托公司提供资金后融资方再偿还资金。

最终，此种受益权信托的风险，便在安信信托的一款信托产品上浮现了。

为此，安信信托将昆山纯高地产公司告上法庭。

案件的起源，便是双方于2009年9月签署的《昆山·联邦国际资产收益财产权信托合同》，根据合同，由昆山纯高作为该信托计划的委托人将其合法拥有的“昆山·联邦国际”项目的基础资产收益权作价6.27亿元交由安信信托设立财产权信托。双方又将该信托项下的信托收益权分为优先信托受益权和一般信托受益权。优先信托受益权规模为人民币2.15亿元，由社会公众投资人投资取得，该投资资金在信托成立并生效后一次性支付给委托人即昆山纯高。

然而该信托成立一年后，昆山纯高并未能按《财产权信托合同》兑付资产收益权款项。安信信托在多次交涉无果后，最终将昆山纯高告上法庭，并向法院申请查封上述抵押的“昆山·联邦国际”项目和在建工程。

昆山纯高公司并不具备二级资质，本身不具备信托贷款主体资格，而通过财产权信托形式，安信信托也为其提供了融资。

最终，上海高级人民法院的终审判决是，和安信信托最初起诉相比，其获支持的本金将缩水2200万元左右，利息和罚息部分缩水接近1000万元。

这也就意味着，投资人当初的投资，实际上最终损失了3200多万元。

专家点评与风险提醒

以财产权信托形式为房地产项目提供融资，可以说是在监管容忍范围内创造了“微创新”。但如若面临借款纠纷，特别是进入诉讼流程后，这类项目特别是签订阴阳合同的信托项目常常面临很多司法层面的难题，需要信托公司在合同设立初期便进行相关考虑。而不满足432资质的开发商运营情况和还款能力也需进一步审慎关注。

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