大理实力迎来信托兑付高峰 未来半年超7亿要兑付

10月25日，也就是本周日，大理实力夏都一号项目贷款集合资金信托计划首期兑付到期。不仅如此，10 月31日、12月13日、2013年12月27日、2016年2月27日、2016年3月7日、2016年3月13日、2016年3月31日累计还有8期 信托兑付到期，也就是说未来半年内，大理实力夏都共计有5.95亿元信托本金到期兑付，如果计上利息，约需兑付7.1亿元。

源起于2013年楼市逼空行情下大量房企通过信托募集资金扩张发展的情况，如今终于迎来偿付高峰期，大理实力夏都置业就是兑付高峰期中角色扮演者之 一。曾经助力房地产行业快速发展的信托，随着兑付时间的临近，曾被助力的房企如今就像面对一颗正在倒计时的炸弹，给很多房企带来了紧张危机感。

2013年10月25日，四川信托有限公司发起“川信·大理实力夏都一号项目贷款集合资金信托计划”，第一期成立，至2014年3月31日第九期成 立，融资总规模5.95亿，各期均为24个月。资金用于大理实力夏都置业有限公司希尔顿酒店、周边住宅建设，期限为24个月。对应抵押物分别为大理希尔顿 酒店土地及其在建工程、云南宝源丰房地产开发经营有限公司所持有的呈经开国用（2013）第00156号土地（金融商务用地，地块 号：216-0601-0068，使用权面积84394.71㎡, 经深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司评估，其价值为7.02亿。信托期限内，该地块上如有新增在建工程的将按季度追加抵押至四川信托名下）。

6亿兑付 大理项目孤木难支

值得关注的是，最临近一期（截至2015.07.31）大理实力夏都一号项目贷款集合资金信托计划信托事务管理报告（后简称“管理报告”）销售状况 中显示：“截至2015年07月31日，苍海一墅三期累计销售106套(销售备案数据)。”而回顾半年前（截至2015.01.31）的管理报告，销售状 况中显示：“截至2015年01月31日，苍海一墅三期累计销售100套(销售备案数据)。”也就是说，2015年1月31日至7月31日半年时间，项目 苍海一墅共计销售6套。

按照这样的销售业绩，实力想单纯靠苍海一墅项目来支付信托本金，已经不可能。换而言之，从10月25日开始的大理项目超7亿信托兑付之路，路很难走，压力很大。

回顾整个项目信托的过程，2013年10月25日，四川信托有限公司发起设立“川信·大理实力夏都一号项目贷款集合资金信托计划”第一期成 立；2013年10月31日，第二期成立；2013年12月13日，第三期成立；2013年12月27日，第四期成立；2014年2月27日，第五期成 立；2014年3月7日，第六期、第七期成立；2014年3月13日，第八期成立；2014年3月31日，第九期成立。各期均为24个月，即从2015年 10月25日至2016年3月31日半年时间里，实力需要支付的信托本息资金超7亿元。

在10月25日进行第一期的兑付中，信托计划（第一期）委托人共有20位，认购信托单位4470万份，募集资金为人民币肆仟肆佰柒拾万元整 (小写：￥44,700,000.00元)，期限为2013年10月25日至2015年10月25日。

从年化收益看，以预期年化收益最低值9.7%计算，20位委托人4470万元（平均每人约合223.5万元信托）约合867.18万的年化。加上4470万元的本金金额，也就是第一期实力需要兑付5337.18万元信托。

而实力大理项目已成立信托总规模为人民币59500万元整，以预期年化收益最低值9.7%计算，总需要兑付年化为5771.5万元，加上本金 59500万元，共计金额约为7.1亿元，也就是超7亿元。就如上面提到，管理报告中显示2015年上半年实力大理相公共计出售6套，而从2014年信托 计划启动至今，信息显示“截至2015年01月31日，苍海一墅三期累计销售100套(销售备案数据)。”也就意味着，实力大理项目信托时间内共计销售 106套，以大理项目苍海一墅13000元/平的均价，以及主推联排别墅130平米户型参数计算，约合179140000元销售业绩。

1.8亿元的销售额和7.1亿元兑付金额相比相差近5.3亿元。按照苍海一墅这样的销售业绩，实力想单纯靠一个项目的销售来支付信托本金，已经不可能。

大理项目陷入销售困境

根据四川信托“大理实力夏都一号项目贷款集合资金信托计划信托事务管理报告”显示：截至2014年7月31日，苍海一墅三期累计销售72套(销售备 案数据)， 销售回款累计113,986,607.00元；截至2014年10月31日，苍海一墅三期累计销售90套(销售备案数据),销售回款累计 141,986,607.00元；截至2015年1月31日，苍海一墅三期累计销售100套(销售备案数据)；截至2015年4月30日，苍海一墅三期累 计销售104套(销售备案数据)；截至2015年7月31日，苍海一墅三期累计销售106套(销售备案数据)。

可以看到，真正高销售数据主要集中在2013信托开始时到2015年的1月31日，共计销售了100套，而2015年2月到7月31日，仅销售6套，月均1套。

2014年，楼市调整的第一个阶段，云南地区不少房企、项目都在去库存“以价换量”的噱头上做尽文章，让2014年即便遭遇楼市调整也依旧高于 2013年的销售气势，但进入楼市深度调整的2015年，当“以价换量”后仍未见楼市回暖，房企、项目的危机就出现。特别是2012、2013年进行过信 托贷款的房企，估错了楼市调整的周期，也开始由于自己下的这盘棋思路是否可靠。实力面对的也同样正是这样的情况。

从2015年10月24日开始，到2016年3月31日结束，为期半年的时间，实力将为“川信·大理实力夏都一号项目贷款集合资金信托计划”，也就 是实力大理项目苍海一墅支付本息加一起超7亿元的信托贷款。另一方面，考虑到实力对其他项目资金投入和可能存在的融资贷款，实力的资金链无疑将面对很大压 力。

实力集团作为一家起步于地州的房地产开发公司，一路走来遇到了最好的时代也碰到了行业下行的时代。从1998年实力集团的前身迪庆房地产有限公司成 立，到2000年实力集团成立并入昆发展，17年的时间，实力集团已跻身云南本土开发商的第一梯队。实力大理项目苍海一墅的跨区扩张，是实力进军旅游地产 的新举措。就大理项目苍海一墅（2012年）的开发年限来看，当时房地产正处于所谓的黄金时代，但误判了整个市场形势和调整周期，这种大手笔的扩张投资也 让一直“以价换量”价格取胜的实力，开始面临压力。

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