兴业信托拟发行国内首单银行间市场公募REITs

昨日，兴业信托发布了一款房地产投资信托基金（REIT）资产支持证券的发行公告，称经中国人民银行批准，将于2017年2月16日向银行间市场发行规模为5.535亿元的“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（REIT）”。该项目被称为“银行间市场首单公募REITs”，引起了行业人士的关注。

　　记者查询项目发行公告，该项目全称为“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（REIT）资产支持证券”，共分为优先A级和优先B级两档，金额分别为3.3亿元和2.235亿元。根据项目募集说明书，该项目的发起机构为安徽新华传媒(8.790, 0.06, 0.69%)股份有限公司（下称“安徽新华传媒”），差额补足方为安徽新华传媒的控股母公司安徽新华发行集团。

作为房地产投资信托基金ABS项目，此次项目的基础资产为安徽新华传媒投入资产池的8处新华书店物业，分别处于安徽省5座城市的核心城区。对于该产品的信用等级情况，评级机构中诚信国际对优先A级、优先B两档的评级分别为AAA和AA+，并对差额补足方主体评级结果为AA+。

　　在还款安排上，该项目周期与一般ABS项目比较而言较长，两档产品期限均为18年（3+3+3+3+3+3年）。其中，优先A级产品按年等额偿还本息，且每3年末设置利率调整机制和投资者回售权，回售价格与优先A级资产支持证券面值相同；优先B级产品每3年末，优先收购权人皖新租赁有权按面值收购非由其持有的优先B级证券全部份额，并为此权利按期支付权利维持费。

　　据业内人士介绍，尽管境内物业在10年前就开始尝试在香港和新加坡发行 REITs产品，不过受政策法规和融资牌照通道等多方面的影响，完全符合国际定义的 REITs产品始终没有正式亮相，国内的房地产投资信托基金仍以各种“准REITs”的形式存在。作为银行间首单公募REITS，该项目的批准可看做是行业的风向标。

北京某券商从业人士表示，REITs是房企的另外一种融资手段，目前房地产企业通过发行债券融资，尤其是发行证监会监管的公司债券的通道基本上已经处于封闭状态，而REITs很好的把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产，达到其融资目的。

　　可以说，信托公司发行REITS产品具有先天的制度优势。华融信托研究员袁吉伟指出，信托制度本身能够实现良好的破产隔离效果，国际上资产证券化的SPV（Special Purpose Vehicle，特殊目的实体）包括信托、有限合伙公司、特定目的公司等，不过信托是最主流的。另一方面，根据制度设计，银行间市场发行的资产证券化产品都是采用信托计划作为SPV，交易所的资产证券化产品则基本采用专项资管计划作为SPV。信托公司专营信托业务，因此能够享有发行资产证券化产品的制度优势，不过信托公司在资产证券化产品设计、定价方面能力不强，未来要深入涉足资产证券化业务，还需要加强资产证券化业务的相关能力建设。

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