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买信托不可不知的五个重点


多数人都知道信托产品的收益率高,反正信托产品都是有担保的,信托公司也都是有牌照的,看看合同没啥问题,大笔一挥,资金一交,就等着收利息了。可情况并非这么简单。要想顺顺利利地收获本息,以下几个方面,投资者最好能够知晓。

多数人购买信托,首先会看收益率,然后研究信托方的实力与资质,对信托本身的特点以及运作并不是很了解。虽然到目前为止还没有发生过信托到期不支付的情况,但信托中蕴含的风险正在一点点显露。有些事情如果不提前有所了解,真的有一天出事了,就一切都晚了。

买信托只看合同就够?

信托合同是信托公司对项目进行调查和包装后的法律文本,本身几乎是无懈可击,要从信托合同里面看出猫腻,实在是不太可能。

诸如业内排名前三的大型信托公司中诚信,其最近出事的产品诚至金开1号,2011年2月成立,由国内最大的银行——工商银行发售,各种手续、担保一应俱全。但一年多后融资方老板被抓,工商银行已表示对此不负责任,谁来最后买单尚未确定,投资者一度恐慌。所有这些内容,是透过信托合同无论如何也看不出来的。

当然,虽然合同只是表面文章,你也要会看信托合同。

看信托合同的时候不要眼睛只盯着质押率不放,你还要注意融资方的背景,和项目的资产负债表。

在资产负债表中你需要注意资产负债率,它会告诉你很多东西。资产负债率高的,还款能力差,但有的公司,资产负债率很低,这并不是说就万事大吉了,还要注意资产里面是现金还是存货,存货多了说明房子卖不动。最后还要看资产减值准备,抵押地块,如何进行评估的,评估价如何等。

了解以上情况后,你还应该尽可能通过查阅资料,了解信托项目的具体情况。

对于房地产信托中抵押地块的评估,你可以通过国土资源部的网站,找到抵押地(说明书中可以看到抵押地的标号),看到此地块拍卖价格是多少,对比周围地块的容积率、价格等。然后了解当地房地产的情况,有无限购、规划情况等,接下来,看地块周围,标志建筑物,建筑物是否密集,从google等电子地图可以看周围有无配套的学校、医院。然后是项目的进度,目前是刚购买了地准备盖房子还是已经盖好了在收尾工作。最后还可以了解房地产公司的销售状况。

知晓了这些内容,并不能保证就可以高枕无忧。当然,如果还要求投资者像信托经理一样,去项目所在地实地考察,那信托产品本身就没有价值了。只是投资者的风险意识必须提高,因为信托出现违约的机率正在加大。

信托经理到底有多靠谱?

就像如果去了某些餐厅的后厨,你可能就吃不下餐厅的饭一样,如果你了解一些信托经理的真实工作状态,你可能就不敢买信托了。话虽有些夸张,但是了解信托经理的工作状态,会有利于你理解信托中的风险。

信托公司这几年业绩猛增,一些公司前台的年薪都有三十万,大量来自银行、保险公司的“外行人”涌入,从业人数从2002年的3000人增加到现在的过万人。但这个行业却并不是想象的那样好做。

2002-2006年,许多信托从业人员曾经有过短暂的理想追求,2006年后逐步蜕变为追求短期利益。以收入、利润为导向,董事会考核高管,高管再考核业务部门,业务部门再考核员工,利润压力层层传递。

信托公司中最为核心的信托经理,其工作就是考察需要资金的项目,确定担保方实力,设计信托合同,包装信托项目,最后打包出售并持续跟踪。

一些信托业界的人调侃,做信托项目就像背炸药包,做一个背一个,不知什么时候会爆。究其原因,一方面是因为信托行业猛速发展,信托经理需要跟进大量项目,这些项目多处异地,信托经理需要做大量的调研工作,在自身业绩压力下,冒进或者不周全的举动是难以避免的。另一方面,一个项目做或不做,并不是信托经理说了算。就比如中诚信出事的项目,就存在若干明显瑕疵,在绝大多数信托公司,这样的项目都是要被毙掉的,但中诚信却做了出来。业界传言,这和当时的公司某位高管坚持要做有关,目前该高管已被勒令回公司协助调查。

信托经理的工作其实有点像审计师,审计师负责审查上市公司的会计报表,然后告诉投资者这家公司的财务状况是否可靠。但是在利益的驱使下,一些审计师甚至是会计师事务所会出具虚假报告,做伪证明。信托经理会不会也这么干,未来时间会检验出来的。

信托产品的收益率就是你的收益率?

信托产品标注的收益率是10%,你的收益就是10%?融资方付出的成本也是10%?答案为都不是。

你买入收益率是10%的信托产品,到期后会收到10%的利息,但是这并不代表信托收益不用交税。

按国家规定,购买信托产品产生的投资收益,要交20%的个人所得税,但是现在所采取的投资人的个人报税制度中,信托公司是不会代收代缴投资者的税款的。我国的个税系统还不完善,购买信托不交税的投资者也有不少人,但不要忘记,依法律来讲,你的信托受益的80%才是你的合法收益。

同样是这款产品,对于融资方而言,付出的成本可能是20%。其中,信托发行费是2%,给信托公司8%,剩下的才是给投资人的。所以你不用感觉10%的收益率很高,其实融资方付出的更高。

一般情况下,信托公司要拿到8%的提成并不容易,这个要根据信托本身的情况而定,越是高风险的信托产品,信托公司的提成会越高。多数情况下,信托公司会收1.5%或2%信托费用。

只有长期资金才适合买信托?

与目前银行理财产品动辄3个月,6个月的投资期限相比,信托产品的投资期限未免太长了,3年,5年投资期限的信托产品一抓一大把。在投资期内,急用钱只能东挪西借吗?非也,你可以转让你的信托收益权。

和你的信托产品接手人,一起到信托公司做整体变更就可以了。事实上,在一些信托公司的官网上会对内部有转让需求的客户进行撮合,但其带来的风险和交易的过程都是在私底下进行的,信托公司会说和接受信托的人达成内部的协议,比如说半年期的时候,把前半年的利息和本金支付给第一位信托投资者,后半年的时候做一个账户变更,第二个投资者享有后面半年的收益。信托到期的时候,就把本金和后半年的收益给第二个持有人。

值得一提的是,如果想要快速转让出去的话,可能需要打个折扣,做几个点的让步可能会让你更快将手中的信托产品折成现金。

信托产品和信托公司关系不大?

俗话说“买猪看圈”,动辄几百万的信托产品投资,更要看看是哪家信托公司发行的。信托出了问题时,背后有没有要面子不差钱的老子公司买单。

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