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如何选购房地产投资类信托产品


房地产行业是一个资金密集型行业,时间周期较长、资金占用量大,利润回报较高。房地产信托有四种类型:抵押贷款型、股权投资型、权益投资型、夹层融资型。

一、抵押贷款型

抵押贷款类房地产信托产品是由房地产公司向信托公司借款,并将土地使用权、在建工程或现房折价抵押,房地产公司在产品到期后还本付息的融资方式。该产品本质上仍是银行房地产开发贷款模式的延续,但资金来源为信托公司募集资金。

特点:此种产品结构设计简单,法律关系清晰。

选择时应主要关注以下几点:

1. 抵押率的高低及抵押物的评估是否公正合理。若项目销售回款不能满足信托还本付息的需要,那么抵押物通常是最重要的还款来源。抵押物价值如接近信托贷款总金 额(抵押率偏高),那么一旦抵押物跌价,同时房地产项目未能按计划提供还款付息保障,则信托计划通常将无法收回原贷款本金。目前,随着房地产价格在高位运 行,抵押比率应该控制得更为严格。通常来讲,以土地抵押,抵押率低于30%;以在建工程抵押,抵押率低于35%,以现房抵押,抵押率低于50%较为安全。

2.抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现?开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记,并真实的抵押到信托公司名下等等。投资者可以要求查看土地证或信托公司持有的他项权利证明,以避免未来的法律诉讼纠纷。 

3. 房地产项目的运行状况。如已经取得的证件情况(通常要求4证齐全,最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证);信托资金到位后项目开发资金来源是否有充 足保障;未来资金断链导致项目烂尾的可能性;截至信托产品发行时的开发及销售进度;若已销售,项目已实现的销售情况;预计项目投资回报率、内部收益率、项 目整体现金流量以及信托存续期内的现金流量等等。通常来说,较为后期的项目会给信托计划带来更高的保障而如若信托资金进入较为早期的项目,则风险较高。

4.作为融资方的开发商自身实力。如开发商的房地产资质等级,母公司和股东情况、从业年限、累计开发及销售面积、土地储量、银行资质等等。若有担保方,还应考虑担保方的可担保能力。如果是独立的第三方提供担保,还要考虑反担保条款对信托计划抵押率的影响。

5.对销售回款的监管。投资者应注意信托计划对项目销售回款账户的监督力度及抵押物解押条件等。

二、股权投资型

信 托公司通过收购或增资获得房地产公司股权,在约定时间由项目公司或其他公司收购(回购)该部分股权。该类模式潜在风险较大:一方面,股权投资信托对信托公 司本身的风险管理能力要求较高,若发生信托募集资金不足以覆盖项目资金缺口、后续资金来源不畅等情况,房地产开发项目很有可能“烂尾”;另一方面,从投资 者角度考虑,由于股权受偿和变现能力较债权相对劣后,所以承担风险也较高,理论上需要更高的风险收益补偿。

特点:产品模式结构复杂、风险水平较高

投资者在选择投资此类信托时,应重点关注以下几点:

1. 对项目公司的控制和管理。如果项目公司管理混乱,那么入股的信托资金将面临被挪用的风险。信托公司为能否控制住风险,很大程度上取决于控制项目公司股权的 份额。另外信托往往要向项目公司派驻财务人员,保管财务章等。投资者须审慎分析信托公司对项目公司经营及财务的控制能力。

2.信托期间融资方现金流量。如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款进行后续开发,则信托到期时回购资金将没有着落。因此投资者应当重点考察项目方的财务状况及信托期间的现金流量。

3.其他担保及抵押措施。虽是股权质押,若有其他实质抵押物或是担保方提供担保,也可提高信托计划的安全性。

三、权益投资型

该 类产品将持有的物业作为信托财产,以物业自身日常租金收入或经营收入等稳定现金流作为收益来源。房地产企业将物业收益权转让或将受益权质押进行融资。该类 产品具有较强的资产证券化功能,是国内迄今房地产信托中最接近房地产信托基金的产品。目前国内该类信托产品仍不占主流,但随着REITs的迅速升温,该类 产品将越来越常见。选择此种信托时,投资者应当关注以下几个方面:

1.标的房产在信托期间的经营状况是否能产生足够的收益供信托计划还本付息?

2.信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。信托公司应落实标的物受益权质押登记。

3.回款监督情况。物业出租或经营回款是该类产品最主要的收益保障。故而投资者应特别注意是否设立专门的账户接收信托回款以及对该账户的监管。

4、如果受益权质押的标的房产就是信托资金所投向的房产。那么还须考虑信托资金募集到位后,该房产是否有足够的开发建设资金,是否会在完工前有资金断链到时项目烂尾的风险。

四、夹层融资型

夹层融资是介于股权与债权间的投资形式。它具备以上3种类型房产信托的基本特点,同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色。该产品丰富了以股权、债权 为单一二元结构的传统形式,采用大量的基金要素设计,是国内房地产信托发展的主要方向之一。由于该类产品结构较为复杂,初涉房地产类信托的客户,不建议选 择此种信托进行投资,而具备丰富信托投资经验和较高风险承受力的客户可以尝试购买。除了以上提到的各点之外,各类别的房地产投资类信托产品有一些基本的风 险点,需要投资者进行把握。如当前宏观经济走势,项目所在地房地产市场状况及项目所在地理位置,开发商资质及经营管理和财务状况,项目用款监督及还款监 管,项目从开始开发到完全退出整个阶段现金流的充足程度,信托计划进入项目的阶段等等。

 

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