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如何挑选信托产品? 建议牢牢把握“融资方法则”


在房贷松绑传闻漫天飞舞之际, 央行终于出台了实质性的救市政策。持续了半年多的萎靡后,房地产终于迎来了一丝喜悦。一直以来,房地产市场变化莫测,忽明忽暗,甚至连为房地产行业“输 血”的信托行业也常受影响。多盈信托研究中心认为,房地产未来仍充满了巨大的不确定性,一两年后的市场变化将会决定投资者当下买的信托产品能否安全兑付。 面对房地产市场的潜在风险,不少投资者担心信托产品的安全性。

可是投资渠道匮乏的大环境下,信托产品无疑还是高净值人群的首要选择,怎么样避开高风险产品,让投资者既可以获得稳定收益的同时,又能够确保资金的安全。

其实挑选信托产品只要牢牢地把握一条所谓的“融资方法则”,遵循这条法则去挑选产品,就会迅速而又准确的挑选到性价比高的产品

“融 资方法则”第一个方面指的是融资方可靠性。比如说在日常生活当中我们要借款给一个人,首先要考量一下这个人有没有可能还款,他的信用怎么样,他的违约成本 有多大,有时候出现的情况是这个人可能手头没有那么多的钱,但是他还会想尽各种办法来偿还借款,因为他的信用很好;有时候又会因为这个人信用一般,但是他 手头资金很充足,也就按时偿还借款了。对于融资方的考量和生活中考量借款人的道理是一样的。

融资方的可靠性主要表现在注册资本雄厚、财务状况良好、企业诚信度高。

不同的行业,根据注册资本来判断企业资质的标准不一样,以房地产企业为例,注册资本在2000万以上的基本上就属于二级资质,属于中等的开发商,如果注册资本超过5000万的开发商,实力相对雄厚,资金有保障。

注册资本只是对融资方的实力一个大概的了解,进一步了解的话,需要阅读企业的财务报表从中获取相关信息,财务报表晦涩难懂,非财务人员一般不知道如何通过一系列的数字去捕捉对自己有用的信息,其实只要看三个指标:资产负债率、净资产和经营现金流净值。

以 资产负债率来举例,假如一个融资方的资产负债率为60%,单单一个数据无法判断它的资产负债率偏高还是偏低,可以选取同行业的上市公司来做对比,如果上市 公司的资产负债率是70%,某种程度上说明融资方并没有债台高筑,企业的没有太大的还款压力,投资比较有保障。净资产对应财务报表中所有者权益的科目,包 括股本、资本公积、未分配利润和盈余公积,是反映企业的自有资产,也就是所谓的企业的身价。对于净资产的判断主要以融资规模相比,一般情况下要求融资规模 不能超过净资产的40%,40%是一个安全边界,如果融资规模超过净资产的40%,一般被认为募集规模太大,企业可能会到期无力偿还。

相 比较净资产,经营现金流净值就更专业一些,简单的讲一个企业经营活动不断的收到回款,不断的去购买材料,继续生产。经营现金流净值就是回款的流入与投资购 买支出之间的差额,企业在经营活动中,不断的扩大生产支出,回款速度慢,这个指标就会是负值,资金链就有断裂的风险;而指标亦正亦负交叉出现,属于正常, 企业经营稳健;而此指标连续为正值,表明企业一直谨小慎微,采取的是一种保守的战略,很容易成为其他企业的收购标的。

企 业的诚信度一般可以在上网搜索一下,看看有没有企业之前的一些重大的诉讼和纠纷,如果企业有发债的话,债券的评级也是一个参考标准。作为现代化的一个经营 主体,企业的契约精神会直接影响到企业的可持续经营,所以大部分企业在现金充足的情况下会有很强的还款意愿。可是如果企业连经营都出现问题,那么诚信与否 也就不重要了,所以投资者一定要先了解企业的经营状况,避免踩到“地雷”,最后血本无归。

对 于融资方的了解不仅仅局限于融资方本身,还要了解融资方的股东背景,我们所见到很多融资方都是大型的集团为这个项目专门成立的项目公司,项目公司的实力一 般,但集团公司实力雄厚,是上市公司,或者国资委背景,一旦项目公司出现问题,这些股东就会出来兜底,所以还款不成问题。

“融 资方法则”的第二个方面就是融资方所处的行业,即信托产品的资金投向,通俗点讲就是钱投到哪里去了。一定要选择熟悉的行业,虽然房地产行业最近被很多人视 为高风险的行业,可是它的风险却是为人熟知的,我国的房地产区域性比较强,供给和需求决定房价的走势,需求的数量很大程度上由人口的数量来决定的,目前媒 体上曝出来的所谓的“鬼城”,主要是因为当地人口增长率降低所导致的。一线城市人口持续流入,房价下跌的空间有限,所以在选择房地产的信托产品时,一线城 市核心地段的房地产是不错的投资标的。

而矿产行业专业性较强,对于风险的识别也会更加复 杂。矿产属于大宗交易,与经济周期和国际大宗商品价格密切相关,对于价格的走势判断需要具备经济方面的专业知识。一般的投资者对矿产的情况并不能做出准确 的判断,所以无论是处在矿产价格上升期还是底部徘徊期,对于此类信托产品一定要谨慎选择。

“融资方法则”的第三个方面就是融资方为此产品所愿意提供的风控。什么是风控?简单的讲就是万一出现融资方不能按时偿还信托资金的情况,那么这些措施可以在一定程度上保证投资者的本息得到及时兑付。总结了一下,大概有以下几种:

1、 抵(质)押。抵押一般是房屋和土地抵押,质押有应收帐款、股权和票据质押。比较常见的是房产抵押,通过查阅电子版的抵押证明来确定抵押是否真实存在,抵押 率越低,安全性越高。质押物的判断标准也是如此,质押率越低,保障性越好。比较常见的是非上市公司的股权质押,因为它的股权缺少流动性和公允性,所以质押 的效力不及抵押。

2、企业和个人的连带责任担保。如果是企业作保,企业的经营情况如何, 所处的行业近期发展如何,主要考察企业是否在交易对手出现危机时有能力偿还投资者本息;一些知名的企业主也会选择自己个人连带责任担保,并对于自己的财产 邀请第三方评估机构进行专业的评估,相比较企业担保的话,安全系数会低一些。

3、政府信 用。此类产品在市场上属于紧俏产品,“皇帝的女儿不愁嫁”基本上一出来便会受到追捧,只要看到“通过人大决议,纳入财政预算“的字眼,无形中觉得安全性会 高一些,当然这里面也是可以分情况的,当地财政状况是最主要的考虑因素,投资者可以通过登录地方政府网站和利用一些媒体信息来判断当地产财政状况,原则上 不选择当地收入机构比较单一,只要依靠煤炭、钢铁等作为主要收入来源的地方政府;不对一般预算收入低于20亿的当地政府提供融资;对于县级以下的平台公司 提供融资,风险敞口比较大一些。总之不能盲目的迷信政信类产品就绝对安全。

运用“融资方法则”基本上可以帮助投资者挑选一款安全性极高的产品,如果此款产品的收益处于中等以上水平,那么它无疑就是一款性价比非常高的信托产品了。其实挑选信托产品就这么简单,千万不能看到高收益不管不顾立马购买,违背了投资最基本的理念,加大投资风险。

 

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