XX信托-盈礼十一号·融创桂林万达城贷款集合资金信托计划

【项目亮点】

区域优势: 项目位于桂林主城区交通便利，生活设施齐，基础开发好，发展动力强。

流动性足：项目现金流能覆盖贷款本息，贷款所用项目已开始销售，施工风险减少，未售部分现金流可以覆盖项目贷款本息。

土地抵押: 抵押物足，区域前景良好

重庆主城区六大城市副中心之一，抵押物教育资源集中，购房者吸引力大。

超强担保：融创地产集团/全国TOP5/AAA评级提供连带责任担保

北方信托: 天津市市属国有信托机构。秉承着“低风险运作，可持续发展”的理念，回归信托本源，服务实体经济，坚持不发生经营风险底线。

 

融资方简介—融资项目

桂林万达文化旅游城项目位于桂林市，为融创房地产集团有限公司2017年收购万达集团13个万达文旅项目之一。项目由和平、雁山2个地块构成，和平地块位于桂林市七星区，雁山地块位于桂林市雁山区，两者相距约25公里。其中七星区为城中心住宅项目，雁山区项目为自持物业，两块区域货值比例约为5：1，建面比例约为15：1。七星区是中国首批国家级高新技术产业开发区，是桂林当地的教育资源集中地，人才较为集中，周边配套设施齐全，因此，七星区成为桂林2017年土地成交最活跃的地区。本项目属于七星区少有的大体量，配套全的综合体，对渴望在市区置业的客群有较高的吸引力。自持物业所在的雁山区，是桂林至阳朔传统旅游动线中段，未来分享桂林旅游客群市场的机会非常明显，周边已建成雁山大学城，交通配套已完善，十分适合打造文旅度假村。该项目从2017年年底开始预售，截止2018年6月，共实现销售收入3.6亿元，去化速度较快。尚余待售住宅面积16.38万平，车位1,500余个，商业1.5万平，预计可实现销售现金流入17.85亿元，可足额覆盖信托计划贷款本息。

七星区介绍

融创桂林万达城项目，七星区又称“高新七星区”。七星区位于漓江东岸，桂林市区东部，西临临桂区，西北与秀峰区相接，北连叠彩区，南与雁山区接壤，东与灵川县相交。

融创再添七星区教育资源

七星区是中国首批国家级高新技术产业开发区，也是中国五个少数民族自治区中的首家国家级高新技术产业开发区。截止2016年8月，七星区已拥有各类企业1,000多家，拥有国际唯一产品7个，国内唯一产品45个。该区是广西重要的教育科研基地，七星区包含14所大、中专院校，8个省部级科研院所，包括广西师范大学、桂林理工大学、桂林医学院、桂林航天工业学院等。

担保方、抵押物分析—担保方

担保方融创房地产集团2017年总资产达到5,996亿元，营业收入为553.75亿元，其资产和收入的增长得益于2016年公司主要布局的一、二线城市房地产市场景气度上升，公司销售面积及销售金额出现明显增幅。控股融创集团的融创中国2017年合同销售面积比2016年增长201%、比2015年增长580%，销售金额增长135%、397%，其房地产业务出现了跳跃式的增长，融创中国盈利快速增长的同时，财务表现相对稳健，流动性较充裕，截至2017年底，融创中国账面现金达到约967.2亿元，同比增长约38.5%，对短期债务的覆盖达到1.2倍以上。2017年净资产规模大幅度提升至606.4亿元，同比增长约71.2%。2018上半年实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；归母净利63.6亿元，同比增长389.3%；核心净利66.1亿元，同比增长391.8%。2018年上半年毛利率24.7%，较去年同期增长约2.5个百分点。

担保方、抵押物分析—抵押物

重庆万达城投资有限公司以重庆万达城项目1个地块(L77-5/02)共计39,556平米的国有建设用地使用权提供抵押担保。用于抵押的两个地块位于沙坪坝区西永组团L标准分区，现为净地状态。项目土地用途为城镇住宅用地，使用权面积合计为39,556平米，该项目地块位于西永大学城，教育资源集中，配套设施发展几块，是重庆主城区六大城市副中心之一，已形成“四横二纵”立体路网体系，对重庆本地及外来人口均具有较强的购房吸引力。针对本次信托贷款，用于抵押的为其中L77-5/02地块，该地块面积共计39,556平米，根据广西科正房地产土地资产评估咨询公司出具的针对该地块的预评估结果表明，该地块估值为26,091.14万元，根据本期贷款额1.8亿元计算出的抵押率为68.99%。

项目亮点

1、该项目所处区位优质，过往去化情况良好，现金流回款较为充裕。桂林作为广西经济总量第三的城市，其第三产业的高速发展也进一步吸引了人口的流入，对房价起到了一定的支撑作用。其中七星区是中国首批国家级高新技术产业开发区，是桂林当地的教育资源集中地，人才较为集中，周边配套设施齐全，因此，七星区成为桂林2017年土地成交最活跃的地区之一。雁山区旅游资源极为丰富，附近有十大旅游景区，其中4个景区为AAAA级。

2、抵押物区位良好,抵押物足值。抵押地块位于西永大学城，教育资源集中，配套设施发展极快，是重庆主城区六大城市副中心之一，已形成“四横二纵”立体路网体系，对重庆本地及外来人口均具有较强的购房吸引力。该地块也是各家房企争抢的热门地块，恒大、美的、金科、龙湖、融创、万达、富力相继入驻，是重庆市2017年土地市场交易最活跃的地区。