光大信托-汇联 1 号股权投资集合资金信托计划

1. 差额补足：融鑫资产对信托计划的优先级本息及劣后级信 托报酬承担差额补足义务； 

2. 认缴不实缴，实缴来减资：融鑫资产认购交易结构中对应 三个有限合伙企业总计 19.5 亿的 LP 份额，并约定时间节 点，如果三个项目公司回款不足，该实缴资金用于补足信 托计划的本金和收益，保证信托计划顺利退出； 3. 深圳碧桂园认购交易结构中对应三个有限合伙企业总计 19.5 亿的 LP 份额，并约定时间节点，如果三个项目公司 回款不足，该实缴资金用于补足信托计划的本金和收益， 保证信托计划顺利退出；

4. 信托公司管理项目公司所有印鉴、公章、法人章，24 亿信 托资金未偿还之前，预计 168 亿项目销售回款不允许从项 目公司抽离，让融资人有积极性主动提前偿还信托资金， 优先保证信托资金退出。

1、 根据三个合伙企业持有项目公司的股权，利用三个地产项 目的销售回款实现信托计划退出；

2、融鑫资产和深圳碧桂园的差额补足义务/实缴份额义务

项目亮点

1、位置优越：本项目位于深圳核心区位宝安区、龙岗区城市更 新项目； 

2、利润丰厚：利润丰厚：本项目楼板价仅 1 万，周围房价 4.5 万-5 万，项目预估总收入达 168 亿，净利润达 36.5 亿，安全 边际高； 

3、项目公司的控制人为碧桂园，地产销售冠军，碧桂园对所有 投资项目公司的其他股东有回购股权的兜底承诺，回购股权的 价款包括其他股东投入的本金以及预测可分配的利润

项目方介绍

一、深圳碧桂园

深圳市碧桂园房地产投资有限公司（以下简称“深圳碧桂园”），成立于 2015 年 8 月 25 日，注册资本 10 亿。截至 2017 年 3 月 31 日，公司总资产为 142.64 亿元。 深圳碧桂园房地产投资有限公司为碧桂园地产公司的全资子公司。为整合资 源，2015 年 8 月开始，碧桂园地产新设立深圳碧桂园，统筹深圳及周边城市的 地产开发。由于碧桂园地产在北京、上海、广州三地的投资不多，深圳碧桂园在 其一线城市开发的条线中尤其关键。短短一年多的运营过程中，深圳碧桂园已经 主导了 16 个深圳当地项目，进展迅猛。 碧桂园地产集团有限公司于 2015 年 04 月 20 日成立，目前注册 139.4 亿。 公司经营范围包括：房地产开发及销售、物业租赁、房地产投资咨询、房地产经 营管理咨询等。从碧桂园地产的总体情况来看，碧桂园是最为亮眼的龙头房企。

2016 年全年销售金额达 3090 亿，同比大幅增长 120%，全国排名由第 7 位跃升至 第 3 位；2017 年 1-9 月碧桂园销售金额达到 4276.7 亿元，位居行业第一。

二、汇联金服

汇联金融服务控股有限公司（股票代码：HK8030）。汇联金服总部位于深圳， 公司于 2012 年 5 月 7 日正式在香港联交所挂牌上市。公司的运营网络辐射全国， 在香港、北京、上海、长沙与云南等多地设有分支机构。2015 年汇联金服成功 收购“汇理财（www.huilc.cn）”互联网金融平台，同时，顺大势而开拓“互联 网+金融+房地产”的跨界之路，已经和全国 100 强开发商中 21 家达成总对总战 略合作，并成功操作近 200 个项目的金融产品对接。公司目前已与与腾讯房产、 和讯网、安居客、房多多和中国电信等 7 家跨界服务商达成战略合作。未来汇联 金服将推陈创新，致力于产业链金融服务，为全产业链各细分领域提供更专业、 更优质的服务。 汇联金服正是通过汇联投资服务（深圳）有限公司持有了六十二号、十八 号、十六号三个合伙企业的份额。汇联金服公司是香港联交所的创业板上市公司， 总体资产规模不大， 2016 年底总资产规模为 8.1 亿元。市值较小，目前约为 17.66 亿元。

从经营上看，该公司拥有十五年地产金融服务经验，超 100 亿资金管理规模，

经营业务较为集中，与碧桂园集团有良好的合作基础。从经营和财务数据上看，

公司近年来注重互联网金融的发展，搭建了较为完善的运营平台，并着力于深耕

与碧桂园的业务契合点，大力发展地产金融服务，目前看来，盈利能力增长较快。 交易对手（劣后投资人）介绍

深圳市融鑫资产管理有限公司（简称“融鑫资产”），成立于 2008 年 1 月

31 日，由贵深圳市联鑫泰恒投资有限公司控股，截至 2017 年 3 月，总资产合计

5.99 亿元，总负债为 3.82 亿元，无短期借款和长期借款。融鑫资产与深圳碧桂

园合作，是深圳碧桂园在深圳地区合作较深的当地房地产区域性公司，目前双方

已合作项目达 15 个，融鑫资产主要为碧桂园提供城市更新项目资源。

投资标的情况

标的一：水一村项目——深圳市碧桂融鑫六十二号投资管理合伙企业(有限合伙) （简称：碧桂融鑫六十二号） 管理人：深圳市碧桂融鑫投资管理有限公司 实施主体：深圳市碧桂园实业有限公司，简称“碧桂园实业”，该实施主体由深

标的二：西乡方大项目——深圳市汇信十八号投资管理合伙企业(有限合伙)（简 称：汇信十八号） 管理人：深圳市汇联基金管理有限公司 实施主体：深圳市天安中益实业有限公司，该实施主体由深圳碧桂园控股主导经 营管理。 西乡方大项目，位于深圳市宝安区西乡街道方大工业园，项目进度：已确认实施 主体，待缴纳土地出让金并签署出让合同。 项目总收入 363288 万元，项目总成本 252511 万元，预计项目净利润 83082 万元

标的三：洋桥汉田项目——深圳市汇联资管十六号投资管理合伙企业(有限合伙) （简称：资管十六号） 管理人：深圳市汇联基金管理有限公司 实施主体：深圳市广瀛全球艺都文化有限公司，该实施主体实际由深圳碧桂园控 制（深圳碧桂园直接持股 46%，碧桂园地产的表外公司顺德荣跃持股 6%）且主导 管理。 洋桥汉田项目，位于龙岗区龙岗街道，东临龙新路，西邻牛坳水库，南邻丹荷大 道，北邻大浪路，项目进度：拆迁整体进度为 70%-75%，其中私人物业签约进度 为 56.5%。 项目总收入 954436 万元，项目总成本 731554 万元，预计项目净利润 181342.84 万元。