光大-弘瑞 5 号集合资金信托计划

（1）南京下关滨江商务区07-08号，07-09号土地抵押给信托计划；

（2）上海证大置业有限公司提供不可撤销担保保证：

（3）南京水清木华置业有限公司100%股权质押；

项目介绍及优势 

1. 土地成本优势：2016 年 3 月 18 日南京市国土部门挂牌出让2016G01 地块，包括正荣、绿地、万科、招商、恒大、碧桂园等18 家房企参与竞拍，经过 16 轮竞价，最终招商地产以 48.2 亿竞得该地块，楼面价 2.99 万/平米，溢价率 86.17%，成为滨江地王。
本项目 07-08 地块出让面积为 9059.62 平方米，容积率为为 9.0，07-09 地块出让面积为 6506.24 平方米，容积率为 7.0，购入价格 11.62 亿元，可售楼面地价约 9800 元/平米。本项目距招商 2016G01 地块 1500 米，土地成本优势明显。 

2. 交通优势：项目南侧中山北路为双向四车道道路，西侧为滨江路，东侧为郑和路快速路；项目区域内有规划的轨道交通 5 号线（2015 年年底开工建设）及 9 号线站点，交通优势明显，距离

地铁 5 号线车站距离不超过 300 米。 

3. 配套优势：项目周边交通、医疗、教育、购物、休闲等配套设施全部可在 1 公里步行可达范围内解决。 

4. 区位优势：本项目位于下关滨江商务区，下关滨江商务区作为南京市、江苏省乃至华东地区稀缺而独特的滨水空间开发案例，无论在项目性质、规划建设，还是在产业培育、环境打造等方面，都具有着鲜明的特色和清晰的定位。 

5. 项目土地抵押，项目公司股权质押，资金封闭式运作，减少了资金挪用的可能性。 

6. 既往项目销售情况良好。借款人及其子公司 2016 年-2017 年开发的峰云府项目均已售罄。2017 年 12 月 30 日开盘的阅公馆项目，截止 2018 年 1 月 6 日，去化率已达 6 成。 

7. 项目还款来源充足。立方置业过去两年的经营性现金流呈现大幅增长的态势，并且 2016 年随着“峰云府”项目的销售，公司的经营性现金流流入将大幅增加。“峰云府”项目 09-09 地块 、0907 地块已实现销售回笼资金 41 亿元；五道口 09-04、09-05 项目预计 2017 年内能实现销售回笼资金 22 亿元，合计 63 亿元.标的公司水清木华项目预计在 2018 年底开始预售，项目销售回款预计可达 40 亿元。立方置业“峰云府”项目、五道口名下项目以及“水清木华”项目销售回款扣除项目总投后，足以偿还本信托计划的贷款本息。 

项目简介 

1.并购标的 

本次并购标的为 07-08 和 07-09 地块（简称标的地块），项目公司名称为南京水清木华置业有限公司。标的地块总面积为 15566 平方米，计容面积127040 平方米，其中公寓面积 43,112 平方米，商业面积 11,804 平方米，办公面积 74670 平方米，65 年公寓面积 64,155 平方米。南京立方需要支付并购款11.62 亿元。 

2．项目概况 

07-08、07-09 地块项目位于南京下关滨江商务区，南至中山北路，北至石桥街，西至惠民大道，东至热河南路，距离新街口车距约 9km，距离鼓楼区政府机关办公楼（原下关区政府）0.1km，距离南京市政府 8.6km，距新街口商业中心（德基广场）9km,距新城市广场 3.5km。项目所属下关滨江商务区位于南京市鼓楼区西北部滨江沿岸，是南京市重点打造的十大功能板块之一。 07-08地块用地性质为商业办公混合用地，用地面积9061平方米，建筑容积率9.0，计容面积81491平方米，建筑密度50%，总建筑面积103581平方米，拟建160米高层2幢，每栋总层数28层，可售面积74952平方米。07-09地块用地性质为商业办公混合用地，用地面积6503平方米，建筑容积率7.0，计容面积45543平方米，建筑密度55%，总建筑面积45521平方米，拟建100米高层2幢，每栋总层数33层，可售面积44665平方米。