产品基本信息
| 产品全称 | 光大-海口北大华府集合资金信托计划 | ||
| 发行机构 | 光大信托 | 产品状态 | 停售 |
| 项目所在地 | 海口 | 产品期限 | 24月 |
| 发行时间 | 2018-04-05 | 产品类型 | 政信类 |
| 投资起点 | 300万 | 投资方向 | 房地产 |
| 发行规模 | 20亿 | 付息方式 | 半年付息 |
| 返现 | 7000元 | ||
| 项目进度 | 第一期已结束，第二期预计下周一开放打款 | ||
| 资金运用 | 用于北大附中、附小海口分校学区配套住宅建设 | ||
| 产品预约 | 点击预约 | ||
| 收益说明 |
期限：24个月（满6个月融资方可提前还款），半年付息
收益：300万-1000万 9.3%；1000万以上9.5%,2000万以上；10%
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| 风险控制 |
恩祥地产对信托计划投资收益差额补足
截至2016年底，恩祥地产经审计的总资产12.39亿元、净资产7.53亿元。
土地及在建工程抵押
股权质押
恩祥地产持有的项目公司股权，将全部提供质押担保，以实现我司对项目 的实际控制权。
连带责任保证担保 母公司北京恩祥投资、恩祥教育及实际控制人李福顺及其配偶子女将对恩 祥地产的差额补足义务提供连带责任保证担保。
项目监管
解押保证金设置信托计划向项目公司委派董事、预留印鉴。
现场监管，由我司委派人员对项目公司的证照、印鉴进行监管，对项目施 工、预售进行实时监督。项目公司对外签署的重大合同（单笔金额500万 元以上或累计金额500万元以上）需经我司同意后方可执行；项目公司的 对外付款，需经我司审核后方可予以支付。
光大银行海口分行作为资金监管银行，项目的所有资金支出均通过在光大 银行开立的监管账户实施；项目的所有销售回款都将归集到监管账户，实 行统一管理，对于每平米销售面积，要求按约定比例沉淀销售回款（比例 与解押保证金一致），其余资金允许使用；若信托计划到期前6个月，监 管账户资金不足以偿还信托计划本息的，新产生销售回款不得使用。对于 教师公寓部分（不超过60000平米）的销售回款，不设定沉淀标准。
为保证在建工程预售证的顺利办理及销售的正常进行，本信托计划将设置 解押保证金，每销售一平米，由项目公司向我司监管账户按约定比例缴纳 保证金，我司对相应面积的在建工程予以解抵押、并予以预售，销售回款 进入监管账户后，相应面积的解押保证金作为对应的销售回款沉淀，所对 应的销售回款如满足上述资金监管的使用条件，则可允许使用。对于教师 公寓部分（不超过平米）的解押不设置解押保证金。
保证金设置如下：销售面积（除教师公寓）累计比例在0%-10%区间内， 保证金3000元/平米；销售面积（除教师公寓）累计比例在10%-40%区 间内，保证金6000元/平米；销售面积（除教师公寓）累计比例超过40% 的，保证金8000元/平米。
还款资金准备安排 若信托计划到期前6个月，监管账户资金不足以偿还信托计划本息的，新 产生销售回款不得使用，同时，恩祥在以下两个选择中择一
• 一是回购信托计划持有的项目公司股权 • 二是对可售未售部分降价销售直至满足还款资金要求
若以上两项均未实现，至到期日前3个月仍不具备还款条件的，信托计划 将自行向第三方转让项目公司股权，恩祥将以相同的单位股权价格一并转 让所持股权
违约股权处置措施 为保证我司在企业违约状态下的处置能力，我司将与恩祥签署附条 件的股权转让协议，即在企业方出现重大违约事件时，须将所持项 目公司10%股权以1元的价格转让我司。
股权转让后，我司持有项目公司100%股权，并可依据项目实际情 况进行股权处置，保证我司信托计划本息的支付。
A、C区总计容建筑面积51.7万平米，届时若以7000元/平米的折价 转让，共计可回款36.19亿元，足够覆盖我司信托计划本息。
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| 还款来源 | 项目销售收入回款 | ||
| 产品说明 |
1）恩祥地产为信托计划的投资收益承担差额补足义务； 2）项目土地（评估价值40亿）及在建工程（累计投入6.5亿）为恩祥地产差额补足义务提供抵押担保； 3）信托计划控股90%项目公司股权，剩余10%股权提供质押担保； 4）北京恩祥投资、恩祥教育、实际控制人及配偶子女对差额补足义务提供连带责任保证担保； 5）光大信托对项目公司委派董事、设立监管账户，预留印鉴，进行资金监管。 6）项目销售回款沉淀，解押时需追加相应的保证金。
[亮点】： .纯住宅用地土地和在建工程第一顺位抵押，合计评估价值45亿，抵押率45%；目前A地块和C地块主体结构大部分已封顶，预计今年下半年开始预售，目前认筹人数已超5000人，预计信托期限内可实现销售回款77亿元；信托计划100%控股项目公司，开立监管账户，派驻现场监管人员；销售回款按比例沉淀；北京恩祥投资、恩祥教育、实际控制人及配偶子女提供连带责任保证担保；恩祥实业已于2016年9月同北大附中、北大附小、海口市政府签署《合作办学协议书》，北大附小和北大附中预计将于2018年9月正式开始面向全省招生；本项目A、C地块拿地成本仅为4083/平，项目整体销售收入下降37%的情况下仍可实现盈亏平衡，安全边际较高； |
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