安信信托·北京百万庄项目投资集合资金信托计划

项目公司股权过户与质押：增资后本信托计划管理人将直接持有项目公司75%的股权，且中农国

信将其持有的项目公司25%的股权做质押担保。 

项目公司资产抵押：项目土地在拆迁完毕后、项目公司申请开发贷前，须将项目土地抵押给本信

托计划管理人，且承诺项目公司财产只能为申请银行开发贷款设定抵押担保。 

主动管理方式：项目日常开发经营由中农国信负责，本信托计划管理人向项目公司派驻董事（占

董事会三分之二席位）、投资监管员，从董事会、财务、印章、人员等多个层面对项目公司进行

主动管理，确保项目公司有序经营，实现既定的信托目的。 

第三方审计：聘请会计师事务所对项目公司执行每年一次的财务审计。 

严密监管机制：项目设置拆迁进度、工程与销售节点，约束项目方按约进行拆迁进度推进、工程

股权和债权劣后承诺：中农国信承诺对项目公司的所有债权与股权投入均劣后于本信托计划受偿。

资金投入配比控制不超过 1:3，以保障信托资金的安全。其中，中农国信对项目公司的既有及将

来债权以债权信托给受托人，确保该部分资金劣后于本信托计划受偿。 

最低资金余额要求：在信托计划到期前第 180 天、第 90 天、第30 天、第 10天，项目公司

监管账户货币资金累计不得低于当前投资本金（包含股权及债权）的 20%、40%、80%、100%，

第一还款来源：从项目公司减资退出、转让或处置项目公司股权及对项目公司的全部债权； 

第二还款来源：项目公司向银行申请足额开发贷，用以置换本信托计划项下全部额度； 

第三还款来源：项目公司进行百万庄项目开发建设所产生的销售回款（项目预计销售收入可达42

融资方“北京银科房地产开发有限公司”介绍： 

        北京银科房地产开发有限公司成立于 2000 年 6 月 21 日，注册资本 50000 万元人民币，经验范围：房地产项目开发；销售商品房；自有房产的物业管理；销售建筑材料、金属材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工、制冷空调设备；房地产信息咨询（除中介服务）；企业形象策划；提供劳务服务等等。除“百万庄项目”外，公司还曾成功开发姚家园“银谷美泉家园”项目（即“姚家园项目”）。 

合作方"中农国信控股集团有限公司"介绍： 

        中农国信控股集团有限公司于 2011 年 2 月在北京注册成立，注册资本 10 亿元。集团以“共创新型城市，共筑理想生活”为企业理念和目标，整合引进健康养生、生态智慧、文化创意、教育、商业等全方位世界级资源，共同打造一个更绿色生态、更智慧宜居、更丰富多彩的永续发展的国际化健康新型城市。 

       集团在房地产开发建设各阶段、各环节均具有强大的专业技术支持力量，其团队成员均来自国内知名的房地产开发企业，并具有多年亲自操作开发项目的经验。集团宗旨是通过其专业的管理团队和先进的运营理念，以创新求发展，成为房地产行业的领军人。北京银科房地产开发有限公司是中农国信全资子公司，现为三级开发资质。 

标的项目简介： 

        标的项目现已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《拆迁许可证》，在拆迁工作完成后，即可至国土局办理《土地使用权证》。 

      项目地块位于北京市西城区百万庄大街，临西二环路，靠近金融街，地块占地面积 17685 ㎡，总建筑面积 685.16 ㎡。项目初步定位为小高层住宅（含部分底商），其中可售住房面积约21,084㎡，可售商业面积为13,225 ㎡。 项目临近阜成门外大街和临近北京金融街，区位优势明显，交通非常便捷，周边配套完善。据测算，项目预计销售收入可达42亿元，净利润可达8.6 亿元，对信托本金的覆盖率为232%，安全系数极高。 

目前，项目处于拆迁阶段，计划于2019年3月底完成项目拆迁工作并取得土地证。 

项目整体优势： 

地块稀缺：本项目位于北京市西城区（西二环），2012 年至 2017 年北京三环内供应的住宅用地仅11 宗，且根据北京市推进城市功能疏解与流动人口疏解的政策，未来北京四环内原则上不再新增住宅用地供应。而项目已于 2003年签订《国有土地出让合同》，在拆迁完成后即可获得土地证进行开发建设，是西城区目前唯一尚可开发的住宅地块，资源极为稀缺。 

周边配套齐全：项目所在西城区教育资源极为充沛，为北京市重点学区（北京四中）；周边区域配套极为成熟，有全国有名的北京阜外医院，其他银行、购物、活动中心等亦一应俱全。 

政策利好：根据北京市新出台的《北京城市总体规划（2016 年—2035 年）》，要求加强老城和“三山五园”整体保护，老城不能再拆。本项目是目前西城区唯一一个老城拆迁且可回迁的项目，对居民的拆迁意愿有极大的促进作用。 

      北京，中华人民共和国首都、直辖市和国家中心城市，中国的政治、文化、科教和国际交往中心，中国经济、金融

的决策和管理中心，中华人民共和国中央人民政府和全国人民代表大会所在地，世界上最大的城市之一。 

       北京位于华北平原的东北边缘，是中国“四大古都”之一，拥有 6项世界遗产，是世界上拥有文化遗产项目数最多

的城市，是一座有三千余年建城历史、八百六十余年建都史的历史文化名城，拥有众多历史名胜古迹和人文景观。 

        北京曾被全球权威机构GaWC 评为世界一线城市 。2017年，北京市人均可支配收入达到57230元，住户存款总额和人均住户存款均居全国第一，且高新技术企业达到20183 家，数量居全国第一。北京在福布斯2017年“中国大陆最佳商业城市排行榜”排第 3位。 

      北京市西城区，位于北京市中心城区西部，是北京传统上的内城区，首都功能核心区之一，也是党和国家首脑机关的所在地。西城区是科技教育发达、人才荟萃的地区，也是金融、商业等经济活动的重要地区，还是集散人流、物流、信息流的中心地区之一。 

       截至2016年，西城区常住总人口达125.9万人。实现地区生产总值3533.6亿元，其中，第二产业实现增加值304.3亿元，第三产业实现增加值3229.3亿元。按常住人口计算，全区人均地区生产总值高达41610美元。