各类房地产信托的风控要点

时间：2015-02-06 21:27:53来源：中国信托网

的很有钱，企业资金有差距。

资产价格上升取向分享。上面橙色的线是国房景气指数，下面是上证指数。在08年以前它们俩是同步波动的，后来09年救市以后，使得房地产的指数高高的高于资本市场的指数，高很多，这说明钱基本往房地产这边走，并没有进入实体经济很多，所以造成股市非常低迷，房地产这边不断调控、不断打压。整个09年救市以后房价上涨，这个货币现象有道理，钱大部分都跑到我们这里来了。但是2014年9月份的数据发生变化，上证指数的绿线开始超过了国房景气指数，最近大家看房地产上市公司的情况，和整个资本市场的情况，开始发生变化，这是经过了一个漫长的阶段以后发生的变化。我把这两张图一直画在一起，如果搞不清楚这个状况，下一轮股市上涨还把房地产给甩了。从2014年在香港上市的中国的房地产企业来看，上市以后情况都不太好。这是一个让我们深度思考的问题，今天我们讲的在互联网思维、互联网金融这样一个大的大势之下，整个经济走向是怎么样的，我们怎么样和他们握手，怎么样去跨界、跨域，怎么样形成下一轮的增长发展，确实值得思考。当然这里面也有一些政府的政策。

房地产发展是存在一个微笑曲线的，任何一个行业都有微笑曲线，上游往哪儿走，下游往哪儿走，都是有微笑曲线的。我觉得房地产要想进一步的发展，用习主席的话来讲是发展，而不是创新。如果是发展的话，一定和改革有关系，这个行业太需要改革了，好多制肘都是改革的问题，而不是我们企业能解决的，也不是一个政府部门能解决的问题，比如说土地问题，比如说金融问题。我们的地根和银根，是我们下一步房地产行业发展的问题，如果这两个不变，一点都走不出去，一点希望都没有。因为它太受土地政策和中国金融政策的影响。这两块相比，金融这块比土地走得快得多，金融这块已经非常清楚了，最近很多都是这方面的会，12号要和中国证券基金业协会讨论REITs怎么样启动，今天下午一定会谈到持有型物业租金的事情怎么样能和资本市场联系起来。在美国上一轮金融风暴以后，美国的REITs也下跌，但是最开始带领美国的这一轮的房地产复苏，恰恰是它的长期持有型物业，REITs这块和MBS这块往上走，带动了现在这一轮美国的房地产的复苏。这次我们讲到海外投资，因为我们商会这边有一个海外投资基金，做得还是比较顺利，最后也是通过机构收购，收购物业的REITs上市，这样来解决。中国终于要走出这一步，终于要谈让大家做资产证券化和REITs、房地产信托基金，这是一个非常大的进步，我对金融这块非常有信心，已经开始走了，而且政策一个接一个。现在看股市的情况可以看得出来，我们的金融体制改革是动了真格的，而土改这块非常困难。

下游一个是传统商务的这块，怎么样在电商的冲击和互联网经济的情况下，怎么能够机遇和并存，他们能做我们也能做，我们每年要采购8万亿。第二，我原来在部里面是管科技的，当时部里面在房地产这块的科技大概三大块，一个是智能化，一个是绿建，一个是产业化，分在三个部分，结果互相之间不联手，实际上这三块应该结合起来，变成一块来考虑智能化的问题，绿色建筑的问题和产业化的问题。谁能够把它融合，谁就走出去，因为现在的平台应该把这三个结合起来，而不是分立。现在智能化已经变成了智慧，什么智慧城市、智慧产业等等，不是智能化的概念了。绿色建筑也不是绿色建筑的概念了，变成绿色低碳城市住区等等，延伸了很多，当然产业化也开始大踏步前进，这也应该结合。第三是物管，怎么和大数据能够结合，在大数据时代，我们原来是只管前面开发，把房子卖了，包括写字楼都想卖，后面就不管了。实际上大量的社会化的、社会服务的大数据的部分，效益在后面，当然我们有很多在前面走出去，尤其是持有型物业，它的大数据怎么走，我觉得房地产下游的这块属于习主席讲的创新，上游属于习主席讲的改革，改革加创新才能够胜出。

为什么土改这么难?大家看这些数字，我是一点信心都没有。2004年是五千多亿的土地出让收益，去年是四万亿，什么东西能带动四万亿的地方财政，和正规财政的比例数已经达到百分之六七十了，如果没有土地出让金，那地方政府怎么办?一时半会根本代替不了，不要想房产税、遗产税什么能代替，我觉得一点戏都没有。房产税怎么算，就算收到美国的 1%到1.5%来算，也超不过一万亿。土改难确实是中国已经形成了这样一个局面，一步一步不能太心急。

另外看，还不只是四万亿的土地出让金，关键在土地抵押。土地抵押贷款是84个城市是7.6万亿的余额，全国600多个城市有多少啊，把银行绑的死死的。所以房价下降，地价下降，这84个城市的7.6万亿的余额就麻烦了。抵押不值钱了，把金融绑进去了，所以就可以理解为什么现在金融体制改革走得那么快，为什么要做资产证券化，为什么要做抵押贷款证券化，做MBS，抵押贷款必须拿出来放到证券市场上去。这个问题比较复杂，和地方政府有关系，和银行有关系，所以土改这个事情没有那么简单。

如果这个事情不解决，这个曲线永远是这样，就是地价领跑房价，越跑越快，北京市到年底的时候，还是把基准地价提高了，一提高了，北京房价能降下来吗?降不下来。所以像北京、上海这样土地非常紧张的城市，房价下降确实是非常善良天真的美好愿望，这是不可能的。如果地价不下来，房价是下不来的，而地价怎么能下来呢?土地又这么稀缺。这就是一个连环套，套到一起的。

这是怎么形成的呢?还真得改革，一个70年的产权使用权的问题，当时一开始的时候是协议出让土地，基本上是零地价，造就了一批开发商，从93年到03年，这批开发商拿地很便宜，基本是零地价。后来03年以后，政府就觉得不对了，开发商拿地那么容易，我政府什么都没有，所以就开始招拍挂，这就造成集体用地的两次失血，如果不改革怎么办呢?补血的出路在于同地、同权、同价，农地入市关键在于同权，有很好的政策出台，比如三权分立、土地抵押试点等等一步一步在走，但是土改是不可能的。

金融体制改革也是必要的，我们是低利率，低利率存款就不如买房，存款20年从100万到170万，如果买房20年从100万到700万。很多不是房价涨，而是房子不值钱了，毛了，这两个说法都对，我做了一条曲线，就是 M2的增幅，M2怎么增幅和房价怎么增幅是同步的。北京是最明显的，当M2，就是货币发行量增加了五倍，北京房价正好涨五倍。大的出路在于上游的改革，土地制度改革和金融制度的改革，这样才能走出来发展的路线。由于它有很强的金融属性，所以才出来一大堆的关于房地产改革的政策，如果不能利用这些政策，全靠自己原来圈地、银行去借钱，银行不给借，咱们就信托，这样子走的话就叫做因循守旧，没有出路，一定要跟上现在的金融体制改革，释放出来新的金融工具，才能胜出。